Il condominio parziale ed alcune problematiche principali

Il cosiddetto condominio parziale è un condominio in cui le parti comuni sono di proprietà solo di alcuni condomini: per motivi di vario tipo (strutturali, funzionali, contrattuali), lo stabile consente il godimento delle ‘classiche’ parti comuni in modo esclusivo solo ad uno o più condomini che ne detengono, in modo autonomo, il diritto di proprietà. In tal modo, l’edificio non è più concettualizzato come un ‘tutto unico’ né poggia sul legame di comunione (Cassazione 8136/2004).

Stante l’autonomia intercorrente, le delibere assembleari necessitano di una maggioranza circoscritta ai soggetti che godono in modo autonomo di quella determinata porzione condominiale; e, in modo congruente, le spese relative andranno suddivise in modo proporzionale, a seconda dell’uso che ciascuno ne fa dello spazio in questione. L’amministratore godrà di legittimazione passiva.

Questa fattispecie abitativa solleva non poche problematiche a livello normativo: in primo luogo perché la giurisprudenza si è soffermata principalmente su casi specifici piuttosto che su principi generali. L’orientamento registratosi a proposito tende a valutare il caso di specie: giudicando di volta in volta, non sono disciplinati principi e norme universalmente applicabili alla situazione di condominio parziale.

In secondo luogo, la giurisprudenza appare piuttosto confusa, essendo costellata da una molteplicità di orientamenti riguardanti persino un dibattito rispetto all’esistenza o meno di tale tipologia abitativa e, spingendosi ancora oltre, rispetto a quella del condominio tout court: un orientamento ‘estremo’ sostiene che, introducendo la possibilità di molteplici comunioni – e della loro gestione -, si può dubitare sui principi applicativi concernenti le parti comuni sino a sconfinare sul dubbio della stessa sussistenza del condominio quale ente unitario.

Secondo alcuni, invece, il concetto di condominio permane anche se i beni-oggetto di servizio comune appartengono ad un solo condomino o di terzi: è il titolo che permette la proprietà e non la semplice destinazione/uso del bene.

Altri, poi, sostengono l’impossibilità dell’esistenza della fattispecie del condominio parziale, appellandosi ad alcuni riferimenti normativi.

Fra questi l’art. 1117 c.c.: disciplinando come comuni le parti condominiali in quanto tali, in quanto servizi inseriti nel ‘tutto condominiale’, a prescindere dal loro utilizzo da parte di tutti i condomini, viene meno la possibilità di concettualizzare il condominio parziale. E l’art. 1136 c.c. che, nel disciplinare le maggioranze assembleari, si riferisce alla totalità dei partecipanti e del valore del condominio, anche nel caso in cui non tutti i condomini siano direttamente interessati alla decisione.

Ad un livello più generale, risulta fondamentale una maggior analisi ed attenzione, ovvero capire se i condomini parziali possano esistere e, in seconda istanza, comprendere quali problematiche possano incontrare o sollevare a livello normativo.Quest’approfondimento sarebbe davvero indispensabile dal momento che non si può negare la normativa contrattuale, ovverosia l’autonomia negoziale delle parti.

In questo senso, il condominio parziale potrebbe rappresentare la concretizzazione della volontà individuale, un accordo ad hoc che si configurerebbe come volontà di mettere in essere una situazione di comunione parziale e, quindi, un “titolo contrario” alla normativa vigente (in particolare all’art. 1117 c.c.).