Le principali novità della RIFORMA DEL CONDOMINIO

A cura dell’Avv. Anna Nicola del Foro di Torino

Ci sono voluti settant’anni, ma alla fine la riforma del condominio è diventata realtà. Dal 1942, anno degli ultimi interventi normativi sulla vita in edifici condominiali.
Come noto, negli ultimi decenni, il condominio è stato oggetto di numerosi disegni di legge.

Essi, per diverse ragioni, non hanno mai visto una stesura definitiva e la conseguente pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Ciò dimostra comunque la necessità sentita dal legislatore di intervenire sull’argomento.
E’ finalmente approdata la Riforma con il disegno di legge As 71-335-399-1119-1283-B approvato in via definitiva dalla Commissione Giustizia del Senato in sede deliberante, normativa che entrerà in vigore trascorsi sei mesi dalla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Essa è composta di trentadue articoli che modificano e integrano la disciplina del codice civile – e le relative norme di attuazione- dedicata al condominio negli edifici (Capo II, Titolo VII, Libro Terzo).
Come osservato dalla Commissione referente tenutasi in data 8 marzo 2011, la volontà di emanare il testo di Riforma del condominio è al fine di attualizzare l’istituto.

Il legislatore ha preso atto che la vita è cambiata, le esigenze sono mutate, compreso il quotidiano negli edifici cittadini.

Si pensi ad esempio all’ascensore.

Oggi la quasi totalità degli edifici a più piani ha questo impianto.

Tuttavia la sua previsione normativa non è mai stata recepita.

La novella attualizza l’istituto in modo parziale, solo in ambito di gestione delle spese, affiancandolo alle scale ex art. 1124 c.c. Si è sull’argomento perso un treno, essendo la giurisprudenza divista sulle maggioranze necessarie per la sua corretta installazione.

Non così è per gli altri istituti introdotti dalla riforma.

In generale, come osservato dalla Dottoressa Donati, la riforma del codice civile
- contiene una serie di elementi che assicurano una maggior snellezza nelle decisioni, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di approvare con una maggioranza ridotta rispetto al passato tutta una serie di interventi di ammodernamento dell’edificio e dei suoi impianti
- recepisce di fatto le sentenze della Cassazione che in questi decenni si sono succedute e che hanno consentito un’applicazione delle disposizioni del 1942 in linea con l’evoluzione della società. Si veda ad esempio il riconoscimento della possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato senza la necessità di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea, e pagando solo le spese di manutenzione straordinaria.

Anche questo un principio stabilito dalla Cassazione nel 200 delinea una figura tutta nuova dell’amministratore ed è sicuramente questo il settore nel quale interviene in misura maggiore, seppur a nostro giudizio in modo non organico (basti confrontare gli artt. 1129 e 1130 c.c.), con disposizioni destinate ad avere un impatto realmente positivo sulla gestione dei conti condominiali.

Sono sanciti nuovi obblighi sin dal momento dell’assunzione dell’incarico, dato già dall’obbligo di accettare la nomina effettuata da parte del condominio.

La professionalità e l’onorabilità è data dalla ricorrenza di particolari condizioni e dall’assenza di determinate condanne.

Da qui in avanti, sono sanciti numerosi nuovi compiti, quali l’apertura del conto corrente bancario, la la redazione dei conti, la tenuta dei registri, e così via.

La lunga lista di doveri, un vero e proprio decalogo dettagliato contenuto nella nuova versione delle attribuzioni consente ai condomini di conoscere sempre esattamente quali sono i compiti richiesti all’amministratore, e quali sono i casi, o le mancanze, che possono portare alla revoca del mandato per giusta causa, in quanto grave irregolarità ex art. 1129 c.c.

Le indicazioni legislative –di cui alla norma appena menzionata- che comportano la cessazione del mandato per negligenza dell’amministratore sono solo esemplificative e non esaustive.

L’amministratore “professionista” è necessario solo nei condomini di maggiori dimensioni, cioè quelli con almeno nove proprietari (e non più cinque come in passato).

La gestione di quelli più piccoli può essere affidata ad un condomino: la scelta interna non richiede i requisiti di professionalità, anche se è obbligatorio rispettare comunque quelli di onorabilità.

Come osservato dalla dottoressa Donati, il tema delle destinazioni d’uso in condominio è uno degli argomenti sui quali sarà necessario un approfondimento.

Secondo la riforma, per cambiare la destinazione d’uso dei beni comuni non è più necessaria l’unanimità ma solo il voto a favore dei quattro quinti dei condomini e dei millesimi.

Non è chiaro, però, a che tipo di interventi si riferisce la legge.

Già oggi, infatti, è possibile deliberare con la maggioranza dei due terzi dei millesimi, quindi con il 660 millesimi e non con 800, tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo dei beni comuni, e questa norma risulta inalterata anche nel nuovo testo.

Quello che non è possibile deliberare senza l’unanimità invece è, ad esempio, l’abbattimento degli alberi e la trasformazione del giardino in un’area completamente asfaltata .

Sarà possibile farlo un domani con la maggioranza dei quattro quinti?

Francamente prevedo una mole di ricorsi al giudice, anche considerando che la riforma autorizza queste modifiche quando sono necessarie “per soddisfare esigenze di interesse condominiale”.

Ma, per dire, realizzare un parcheggio interrato trasformando un giardino in lastrico di cemento nel cortile di un palazzo d’epoca nel quale sono già presenti dei box, e magari anche delle aree dove è permesso il parcheggio, può essere una modificazione della destinazione d’uso effettuata nell’interesse condominiale, ossia nell’interesse complessivo di tutti i condomini?

La trasparenza dell’operato dell’amministratore, principalmente in ambito contabile, è certamente uno dei veri punti qualificanti della riforma.

A questo riguardo l’introduzione dell’art. 1130 bis è fondamentale, avendo previsto la specifica annotazione delle entrate e delle uscite, l’indicazione dei fondi disponibili e delle eventuali riserve, in modo da consentire l’immediata verifica.

La riforma recepisce il diritto di accesso ai documenti affermato dalla Cassazione, regolamentando esattamente le modalità con le quali ciascun proprietario può chiedere copia di tutta i documenti che riguardano la gestione compreso l’estratto del conto corrente conto condominiale.

Ma il vero compito innovativo incombente all’amministratore è la possibilità di realizzare il sito web dedicato sul quale mettere a disposizione tutti i documenti necessari per approvare le singole delibere.
La dottoressa Donati, in chiusura dell’intervista, ha evidenziato che il legislatore avrebbe potuto fare di più sul fronte della chiarezza.

Il testo approvato risente della necessità di approvare, praticamente a fine legislatura e quindi di fretta, una riforma in discussione fin da 2008.

Nel passaggio da un ramo all’altro del Parlamento la riforma ha cambiato fisionomia diverse volte, e questo emerge nella stesura finale.

Se le disposizioni relative ai nuovi requisiti di professionalità richiesti all’amministratore e agli obblighi di trasparenza per la gestione segnano sicuramente un punto di svolta, le modifiche introdotte in materia di maggioranze per deliberare non vanno esattamente tutte nella stessa direzione e complessivamente definiscono un quadro abbastanza disordinato che, in assenza di modifiche, darà certamente modo alla Cassazione di intervenire


Oltre all’esigenza di attualizzare l’istituto, vi è l’esigenza di tentare una disciplina chiara e omogenea onde ridurre i contenziosi in condominio, cristallizzando gli indirizzi giurisprudenziali prevalenti.

Tra le novità principali si segnala:

 L’esplicita previsione del condominio «orizzontale», cioè la fattispecie delle villette a schiera, del cosiddetto supercondominio (art. 1117bis c.c.) e della qualifica di condomino di chi è multiproprietario di un appartamento nell’edificio condominiale (art. 1117 c.c.);

 - le nuove maggioranze richieste per varie deliberazioni, a partire dalla revisione delle generali maggioranze di cui all’art. 1136 c.c.; ad es., si possono evidenziare le maggioranze concernenti la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117ter c.c.) e le innovazioni (art. 1120 c.c.);

- il riconoscimento dell’importanza degli interventi di utilità sociale, quali la rimozione delle barriere architettoniche e il risparmio energetico(art. 1120 c.c.);

- la nuova e complessa disciplina relativa all’amministratore, con la rilevante modifica degli artt. 1129 e 1130 c.c. in tema di professionalità della figura (titolo di studio + aggiornamento periodico; tre anni di pratica + aggiornamento periodico), di sua obbligatorietà quando i condomini sono nove o più, di accettazione della carica, di rinnovo automatico (salvo revoca espressa dall’assemblea), di polizza di assicurazione (ove richiesta dall’assemblea), di nuove attribuzioni, tra cui la tenuta di particolari registri, quale il registro dell’anagrafe condominiale, l’apertura di un apposito conto corrente condominiale, l’obbligo di rendicontazione condominiale ex art. 1130bisc.c.,di numerose fattispecie di gravi irregolarità che possono comportare la revoca per giusta causa (art. 1129 c.c.) e così via

- l’istituzione del registro di anagrafe condominiale ex art. 1130 c.c.;

- lo specifico procedimento per risolvere bonariamente le controversie condominiali in sede di mediazione ex D. Lgs. 28/2010 di cui all’art. 71 disp.Att. C.c. mediazione non più obbligatoria a seguito dell’intervento della Consulta del 23 ottobre 2012.

Vi sono ulteriori novità in materia di convocazione dell’assemblea, di registrazione del sito web condominiale, nonché –in generale- di convivenza tra inquilini.

E’, ad esempio, lecito possedere animali domestici. Il regolamento dell’edificio non può in alcun modo precludere il possesso o la presenza di cani e gatti, né, tantomeno, porre limiti alle destinazioni d’uso di proprietà esclusiva.

La modernizzazione dell’istituto è data dall’istituzione, a richiesta dell’assemblea, dei sito web del condominio e dal riconoscimento dell’installazione di impianti di videosorveglianza

Sul fronte energetico, si introducono nuove determinazioni per la messa a punto di impianti per la produzione di energia rinnovabile. Essi possono essere installati sia nei singoli appartamenti sia nelle parti comuni, la cui suddivisione di spesa è di spettanza dell’assemblea condominiale.

I limiti al libero utilizzo delle parti comuni sono evidenziati nella necessità del rispetto della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio. L’obiettivo che se ne ricava è quello di dare specifiche più chiare e ridurre, così, le classiche dispute sull’utilizzo degli spazi condivisi

Per quanto concerne il singolo condomino, è specificata la facoltà di slacciarsi dall’impianto di riscaldamento e di condizionamento centralizzato, come da sempre affermato in giurisprudenza.

Il Comune di Milano, proprio nel periodo di approvazione finale del testo della Riforma, intende tutelare tutti i piccoli che, dopo la scuola, si ritrovano coi vicini di casa a giocare nel cortile dei loro palazzi di residenza.

 All’unanimità, il Consiglio comunale di Milano ha approvato una proposta di delibera che istituisce il “diritto al gioco” per i bambini.

Una norma di cui, amministratori, residenti e interessati alla legge di riforma in discussione, dovranno necessariamente tenere conto.

 Questa disposizione normativa farà corpo con il Regolamento di Polizia urbana della Città in modo da garantire questo diritto per tutti i bambini milanesi.

 Esso si qualifica come diritto alla socialità per i minori, cioè il diritto al gioco e alle attività ricreative proprie della loro età. “Nei cortili, nei giardini e nelle aree scoperte delle abitazioni private deve essere favorito il gioco dei bambini, fatte salve le fasce orarie di tutela della quiete e del riposo stabilite dai regolamenti condominiali” (testo approvato dal Comune di Milano che va a modificare due commi dell’articolo 83 bis del Regolamento di Polizia.)

Per quanto concerne il testo che non ha subito modifiche in ragione della Riforma si rimanda alla collana giuridica “Guida al condominio”, che mi vede tra gli Autori, casa editrice Utet 2011 –2012

 A breve uscirà il volume dalla stessa redatto “Guida alla riforma del condominio”